Więcej zajętych na dziko mieszkań niż legalnych najemców. Hiszpańska dzielnica na skraju zapaści

W nadmorskiej części Katalonii liczba mieszkań zajętych nielegalnie przebiła ofertę normalnego wynajmu, a lokalny rynek kompletnie się załamał.

To nie jest pojedyncza kamienica z kilkoma „dzikimi lokatorami”. W jednym z rejonów aglomeracji Barcelony całe kwartały bloków stoją w rękach grup, które handlują kluczami do cudzych mieszkań, a właściciele miesiącami walczą w sądach lub sprzedają majątek za ułamek wartości.

Jak decyzja rządu wywróciła rynek mieszkań

Hiszpania od lat zmaga się z problemem nielegalnego zajmowania lokali, ale prawdziwy przełom przyniósł rok 2020. Władze wprowadziły wtedy dekret ograniczający eksmisje, motywowany ochroną osób w trudnej sytuacji. W praktyce stał się on sygnałem dla grup, które zawodowo zajmują się przejmowaniem cudzych mieszkań.

Właściciele opisują podobny scenariusz: wyjazd na kilka tygodni, powrót do mieszkania, a tam obce osoby, wymienione zamki i wezwana policja, która rozkłada ręce, bo sprawa wymaga długiej procedury. W tym czasie rachunki, kredyt i podatki wciąż ciążą na prawowitych właścicielach.

Skala procederu jest tak duża, że duży portal nieruchomości pozwala już filtrować oferty według tego, czy lokal jest zajęty nielegalnie.

W praktyce oznacza to stworzenie nowej, osobnej kategorii „towaru” na rynku mieszkaniowym: mieszkań z niechcianymi lokatorami, sprzedawanych taniej, bo nabywca musi liczyć się z kosztowną i ryzykowną batalią sądową.

Dzielnica, gdzie nielegalni lokatorzy przeważają nad uczciwymi najemcami

Szczególnie dramatyczna sytuacja występuje w regionie Maresme, w prowincji Barcelona. To tam leżą dzielnice Rocafonda i Cerdanyola, znane fanom piłki nożnej jako miejsce dorastania młodego gwiazdora, Lamine’a Yamala. Dziś wspomina się je głównie w kontekście przestępczości i chaosu na rynku mieszkaniowym.

Z danych serwisu Idealista wynika, że w tym rejonie na sprzedaż wystawiono 465 domów i mieszkań zajętych nielegalnie. Dla porównania, prawnie dostępnych ofert wynajmu jest tylko 274. To prosta matematyka: lokali z „dzikimi lokatorami” jest tam wyraźnie więcej niż mieszkań, które można zwyczajnie wynająć.

W niektórych ulicach okupowane mieszkania tworzą niemal ciągły pas – legalny wynajem staje się marginesem rynku.

Lokala polityk Cristian Escribano opisuje ten obszar jako „całkowicie porzucony”. Według jego relacji, kilkoma ulicami rządzą grupy, które włamują się do pustych mieszkań, a potem sprzedają do nich klucze kolejnym osobom. Powstaje szara strefa „podnajmu” na bazie cudzej własności.

Bieda, strach i brak wyjścia

Większość stałych mieszkańców tych dzielnic żyje na granicy ubóstwa. Nawet jeśli czują się zagrożeni, rzadko stać ich na przeprowadzkę do spokojniejszej okolicy. To rodzi poczucie osaczenia. Dzielnice stają się coraz bardziej zaniedbane, znikają legalne biznesy, a z nimi miejsca pracy.

Rynek wynajmu zamiera, bo prywatni właściciele wolą sprzedać mieszkanie – nawet bardzo tanio – niż ryzykować, że trafi w ręce nielegalnych lokatorów. Taki klimat nie zachęca do inwestowania w remonty czy estetykę budynków, co tylko przyspiesza degradację.

Dlaczego właściciele sprzedają ze stratą

Na papierze mieszkanie to majątek na lata. W części hiszpańskich miast przestaje tak być. Właściciele, których lokale zostały zajęte, tracą podstawową kontrolę nad swoją własnością na całe miesiące, a czasem lata. Nie mogą mieszkać, nie mogą wynająć, nie mogą sprzedać po normalnej cenie.

Pojawia się zatem nowy „segment” rynku: mieszkania z problemem prawnym. Kupują je wyspecjalizowani inwestorzy liczący na długi, ale ostatecznie opłacalny proces odzyskiwania lokalu. Dla dotychczasowych właścicieli oznacza to jedno – sprzedaż za ułamek dotychczasowej wartości i realny spadek poziomu życia.

Psychiczne koszty są równie dotkliwe jak finansowe. Ludzie opowiadają o uczuciu bezsilności, bezsenności, ciągłym lęku o przyszłość. Dla wielu mieszkanie to dorobek całego życia, odkładany przez dekady. Utrata kontroli nad takim majątkiem uderza w poczucie bezpieczeństwa w sposób, którego nie da się łatwo przeliczyć na euro.

Barcelona i cała Katalonia pod presją

Problem nie ogranicza się do jednej miejscowości czy dwóch dzielnic. W samej Barcelonie setki mieszkań pozostają zajęte wbrew woli właścicieli. Lokalne władze są oskarżane o to, że nie potrafią skutecznie ochronić osób postępujących zgodnie z prawem, a przepisy faworyzują osoby, które wprowadziły się do cudzego lokalu bez umowy.

Na głowy burmistrzów spadają sprzeczne oczekiwania. Z jednej strony obrona prawa własności i ochrona przed przestępczością. Z drugiej – presja organizacji społecznych, które ostrzegają, że za niektórymi zajęciami lokali stoją dramaty rodzin bez dachu nad głową. W tym sporze to właściciele są często postrzegani jako „strona silniejsza”, choć nie zawsze jest to prawda.

Eksperci z rynku mieszkaniowego mówią wprost: zajęte lokale stały się pełnoprawnym produktem inwestycyjnym. To sygnał, że problem dawno wymknął się spod kontroli.

Przedstawiciele branży domagają się szybkiej zmiany przepisów – krótszych procedur, jasnych zasad eksmisji i lepszego wsparcia policji. Bez tego kolejne dzielnice mogą przejść podobną drogę jak te, w których legalne oferty wynajmu są dziś mniejszością.

Między prawem do dachu nad głową a ochroną własności

Cała sytuacja pokazuje napięcie, które pojawia się w wielu krajach: jak pogodzić prawo do mieszkania z prawem do własności. Gdy ochrona przed eksmisją staje się zbyt szeroka, część osób i grup zaczyna to wykorzystywać, traktując cudze mieszkanie jak łatwą zdobycz. Gdy przepisy są zbyt twarde, na ulicy lądują rodziny z dziećmi.

Eksperci wskazują kilka kierunków działań, które mogłyby ograniczyć chaos w dzielnicach takich jak Rocafonda czy Cerdanyola:

• przyspieszenie postępowań sądowych w sprawach nielegalnego zajęcia lokalu,
• rozróżnienie między zorganizowanym procederem a dramatyczną sytuacją pojedynczych rodzin,
• większa oferta mieszkań komunalnych i socjalnych,
• wsparcie dla właścicieli w formie ubezpieczeń lub gwarancji państwowych,
• bardziej widoczna obecność służb w dzielnicach, gdzie gangi handlują kluczami.

Dla polskiego czytelnika ta historia może brzmieć jak ostrzeżenie. Wiele dyskusji o mieszkaniach, eksmisjach i ochronie lokatorów toczy się także nad Wisłą. Hiszpański przykład pokazuje, że dobrze brzmiące hasła mogą mieć nieoczekiwane skutki, jeśli prawo tworzy się bez precyzyjnych zabezpieczeń przed nadużyciami.

Warto też pamiętać, że rynek nieruchomości reaguje bardzo szybko na poczucie niepewności. Gdy właściciele tracą wiarę, że państwo jest w stanie obronić ich mieszkanie, wstrzymują się z inwestycjami, remontami i wynajmem. Dzielnice zaczynają pustoszeć, a wtedy łatwiej o wejście zorganizowanych grup zajmujących lokale. To spirala, którą trudno zatrzymać bez zdecydowanych, dobrze przemyślanych zmian w prawie i realnych działań w terenie.