Ogromne centrum handlowe pod Paryżem świeci pustkami. Co poszło nie tak?

Potężne centrum handlowe na obrzeżach Paryża, jeszcze dekadę temu wizytówka nowoczesnych galerii, dziś przypomina opustoszały labirynt.

Kiedy powstawało, miało tchnąć nowe życie w północne rejony aglomeracji paryskiej i stać się przykładem, jak powinien wyglądać handel przyszłości. Dziś alejki zarosły ciszą, a metalowe rolety i zabite witryny mówią więcej niż jakiekolwiek statystyki o kondycji wielkich galerii.

Centrum handlowe marzeń, które szybko się skończyły

Na początku lat 2010 władze lokalne i inwestorzy z dumą otwierali centrum handlowe Millénaire, zlokalizowane kilka kilometrów od Paryża. Kompleks miał ponad 56 tys. m² powierzchni handlowej i ambitny plan: około 140 sklepów, gastronomia, rozrywka, wygodny dojazd z miasta. W tamtym czasie brzmiało to jak bezpieczna inwestycja.

Galeria była projektowana jako regionalny magnes dla mieszkańców północnej części aglomeracji. Szerokie korytarze przygotowano na masowe weekendowe tłumy, parkingi miały pomieścić kierowców z całej okolicy, a znane marki miały gwarantować stały napływ klientów. Przez chwilę wszystko wyglądało tak, jak w folderach reklamowych.

Po dekadzie działalności ponad 70 procent lokali handlowych w Millénaire stoi pusto. Z dawnej listy marek została tylko garstka najtwardszych najemców.

Wielkie marki odchodzą jedna po drugiej

O skali problemu najlepiej świadczy lista firm, które zdecydowały się na wyjście z inwestycji. Z centrum, jeszcze niedawno określanego jako prestiżowe, zniknęły popularne sieciówki odzieżowe. Puste lokale po dawnych sklepach takich jak Zara, H&M czy Celio ciągną się całymi segmentami, nadając miejscu niepokojący, wymarły charakter.

Gastronomia, która miała zatrzymywać klientów na dłużej, również nie wytrzymała. Zamknął się McDonald’s, zniknął też Vapiano – duże, nowoczesne koncepty, zajmujące po kilkaset metrów kwadratowych. Dziś ich dawne przestrzenie stoją puste, bez nowych chętnych do wynajmu.

Symbolicznym ciosem okazało się wyjście znanej sieci z elektroniką i kulturą, która przy otwarciu pełniła rolę lokomotywy całego projektu. Sklep miał przyciągać ruch nie tylko modą, lecz także książkami, płytami, sprzętem RTV. Gdy zrezygnował z najmu, pasaże straciły jednego z głównych generatorów ruchu.

Mall widmo na skalę regionalną

W efekcie część skrzydeł centrum handlowego świeci dziś absolutnymi pustkami. W niektórych alejach nie działa już ani jeden lokal – to szereg zamkniętych witryn, zasłoniętych szyb i murów postawionych tam, gdzie kiedyś planowano kolejne modne sklepy.

Do tej przestrzeni nie pasuje obecny poziom ruchu. Konstrukcja budynku, szerokie korytarze oraz otwarte place w środku powstawały z myślą o tłumach. W praktyce w zwykły dzień przechadza się tam jedynie garstka klientów, a nawet w weekend nie widać dawnego zgiełku. Dla wielu mieszkańców okolicy Millénaire stało się symbolem przesadzonej wiary w moc wielkich galerii.

• Powierzchnia: ponad 56 000 m²
• Planowana liczba sklepów: ok. 140
• Szacowany odsetek pustych lokali: powyżej 70%
• Położenie: północna część aglomeracji paryskiej
• Status: centrum zmagające się z masową pustką najmu

Dlaczego tak duże centrum nagle przestało działać?

Millénaire nie jest jedynym obiektem handlowym na obrzeżach Paryża, który traci klientów. Ten przypadek mocno jednak przyciąga uwagę, bo dotyczy ogromnej, nowej inwestycji, która miała wszystkie atuty: lokalizację blisko dużego miasta, znane marki i nowoczesną architekturę.

Specjaliści zwracają uwagę na kilka nakładających się zjawisk. Po pierwsze, zmieniły się nawyki konsumentów. Znaczna część zakupów przeniosła się do internetu, szczególnie w segmentach moda, elektronika i książki. Po drugie, w wielu rejonach powstało zbyt dużo galerii handlowych naraz. Klienci rozłożyli się na kilka obiektów, a te, które nie wypracowały wyrazistej tożsamości lub miały trudniejszy dojazd, zaczęły przegrywać.

Do tego dochodzą czynniki lokalne: konkurencja innych centrów, zmiany w miejskim transporcie, rosnące koszty eksploatacji i oczekiwania marek co do wysokości obrotów. Dla wielu sieciówek utrzymywanie dużego salonu w obiekcie z coraz mniejszym ruchem przestało mieć sens biznesowy.

Przypadek Millénaire pokazuje, że sama skala i lista znanych marek nie zapewniają już stabilnej przyszłości centrum handlowego.

W poszukiwaniu nowej roli dla betonowego kolosa

W obliczu rosnącej pustki właściciele obiektu oraz władze lokalne próbują znaleźć dla niego nowe funkcje. Sam handel przestał wystarczać, dlatego na stole leży kilka scenariuszy: przestrzenie biurowe, zabudowa mieszkaniowa, działania kulturalne, a nawet układ łączący różne typy aktywności.

Celem jest przekształcenie galerii z centrum stricte handlowego w bardziej złożoną, miejską tkankę. Część pięter mogłaby zająć administracja lub firmy, inne strefy zamieniłyby się w mieszkania lub przestrzenie coworkingowe, a dawne pasaże w miejsca wydarzeń, wystaw, zajęć dla mieszkańców. Tego typu pomysły pojawiają się już w wielu krajach, gdzie wielkie sklepy tracą rację bytu.

Co ten „mall widmo” mówi o przyszłości galerii?

Dla francuskich urbanistów Millénaire stało się czymś w rodzaju studium przypadku. Obiekt miał pełnić rolę motoru rozwojowego dla północy aglomeracji. Ostatecznie zaczął symbolizować ograniczenia modelu opartego na ogromnych powierzchniach handlowych i masowej konsumpcji.

Podobne napięcia widać także w innych krajach europejskich, w tym w Polsce. Nowsze galerie nadal przyciągają klientów, ale w mniejszych miastach starsze obiekty coraz częściej walczą o najemców. Prosta oferta „zakupy + fast food” niewystarczająco odróżnia się od innych miejsc. Klienci coraz częściej oczekują miksu: usług, rozrywki, gastronomii z charakterem, opieki zdrowotnej, stref do pracy i spędzania wolnego czasu, a nie tylko rzędu witryn z ubraniami.

Coraz większą rolę odgrywa też otoczenie zewnętrzne. Obiekt szczelnie otoczony parkingiem, odcięty od miasta szerokimi drogami, ma mniejsze szanse przyciągać mieszkańców na co dzień niż kompleks wpisany w strukturę miejskich ulic, z dobrym dojściem pieszo i transportem publicznym.

Czego mogą się nauczyć inne miasta

Historia Millénaire to sygnał ostrzegawczy dla samorządów i inwestorów planujących wielkie centra. Zanim w ogóle powstanie pierwsza cegła, warto odpowiedzieć na kilka trudnych pytań: jak bardzo rynek jest już nasycony, jakie inne formy handlu rosną najszybciej, czy obiekt zdoła stać się częścią żywej tkanki miejskiej, a nie tylko ogromnym, zamkniętym pudełkiem.

Rozsądne podejście zakłada dziś projektowanie elastycznych budynków, które w razie potrzeby łatwo da się przerobić na biura, mieszkania lub usługi. Taka konstrukcja nie blokuje całej dzielnicy na dekady jednym, sztywnym scenariuszem. Dla mieszkańców oznacza to większą szansę, że nawet jeśli moda na kolejną galerię przeminie, w ich sąsiedztwie nie zostanie po niej gigantyczny, martwy kolos.

Przypadek podparyskiego centrum pokazuje jeszcze jedno: skala inwestycji nie chroni przed zmianą trendów. Nawet największy obiekt może w kilka lat zamienić się w „mall widmo”, jeśli nie nadąża za sposobem, w jaki ludzie faktycznie korzystają z miasta, internetu i czasu wolnego. Dla polskich miast to dobra okazja, by przy kolejnych projektach handlowych pytać nie tylko o metry kwadratowe, ale przede wszystkim o przyszłą elastyczność i różnorodność funkcji.