Mieszkanie w ruinie po dwóch latach: lokatorzy nie otwierali okien, właściciele sprzedają
Małżeństwo właścicieli spod Paryża przez lata wynajmowało swoje mieszkanie w ramach programu wspierającego osoby o niższych dochodach. Ostatni lokatorzy zostawili po sobie lokal w takim stanie, że dziś mówi się już tylko o kosztownym remoncie i sprzedaży, zamiast o długoterminowej inwestycji.
Od misji społecznej do finansowej katastrofy
Nieruchomość znajduje się w Cormeilles-en-Parisis, miejscowości w aglomeracji paryskiej. Przez około dwanaście lat przewinęło się tam około dziesięciu różnych rodzin. Ostatnia zamieszkała w lokalu w ramach programu Solibail, który ma zapewniać dach nad głową gospodarstwom domowym o niskich dochodach.
Program działa w prosty sposób: prywatny właściciel udostępnia mieszkanie organizacji lub stowarzyszeniu, a ta podnajmuje je rodzinom zakwalifikowanym do programu, gwarantując czynsz i nadzór. W teorii ma to ograniczać ryzyko dla właściciela i ułatwiać życie najemcom. W praktyce w tym przypadku wszystko poszło w przeciwnym kierunku.
Po wyprowadzce ostatnich lokatorów właściciele zastali mieszkanie, które – jak opisują – „nie nadawało się do normalnego użytkowania”: zniszczone, zawilgocone, przesiąknięte zapachem, z wieloma uszkodzeniami wymagającymi generalnego remontu.
Dwa lata bez otwierania okien
Według relacji właścicieli, stan lokalu gwałtownie pogorszył się właśnie za czasów ostatnich najemców. Przez około dwa lata w mieszkaniu praktycznie nie uchylano okien. Okiennice były zniszczone i pozostawały cały czas zamknięte, przez co wnętrze nie miało szans na wietrzenie ani dostęp naturalnego światła.
Przeczytaj również: Stare podarte dżinsy? 3 szybkie przeróbki w kwadrans
Brak wymiany powietrza w połączeniu z codziennym użytkowaniem mieszkania niemal zawsze kończy się tak samo: wilgoć, grzyb na ścianach, nieprzyjemny zapach, zniszczone powierzchnie, a często także plagą insektów. W tym przypadku właściciele zastali po latach lokal, który nadawał się raczej do poważnej renowacji niż do szybkiego odświeżenia pod nowych lokatorów.
Wynajem zamienia się w batalię o wyprowadzkę
Kiedy małżeństwo zdecydowało, że chce mieszkanie sprzedać, natrafiło na kolejny problem. Jak opisują, stowarzyszenie odpowiedzialne za program miało już wtedy stracić kontakt z lokatorami. Aby odzyskać lokal, trzeba było uruchomić formalną procedurę eksmisyjną.
Przeczytaj również: Dlaczego zostawianie ładowarki w gniazdku bez telefonu to zły pomysł
Postępowanie o opróżnienie mieszkania ciągnęło się około roku. W tym czasie stan lokalu nie poprawiał się, a właściciele ani nie mogli przeprowadzić remontu, ani wystawić nieruchomości na sprzedaż. To klasyczny scenariusz, który zna wielu prywatnych właścicieli mieszkań – nawet przy dobrej wierze obu stron przeciągające się procedury potrafią zamrozić inwestycję na długie miesiące.
Szkody częściowo naprawione, mieszkanie dalekie od normy
Po opuszczeniu lokalu przez najemców właściciele opisują obraz zdewastowanego mieszkania: zniszczone elementy wyposażenia, uszkodzone okiennice, ślady zawilgocenia, wyraźnie zaniedbana przestrzeń. Według relacji część prac naprawczych wzięło na siebie stowarzyszenie zarządzające najmem w ramach programu.
Przeczytaj również: 10 drobiazgów, które robią chaos w domu i jak je szybko zamienić na lepsze
Regionalne media informują, że po interwencji organizacji niektóre usterki usunięto, lecz lokal nadal znacznie odbiegał od standardu, który pozwalałby od razu przyjąć nowych lokatorów czy uczciwie wystawić mieszkanie na sprzedaż. Właściciele oczekiwali, że podmiot pośredniczący w programie będzie bardziej aktywnie nadzorował sposób, w jaki lokatorzy korzystają z nieruchomości.
Przedstawicielka organizacji odpowiedzialnej za program przyznała, że po wyprowadzkach zdarzają się „katastrofalne” przypadki, a możliwości naprawy szkód hamują ograniczone środki publiczne.
Plany właścicieli: generalny remont i koniec z wynajmem
Dla małżeństwa z Cormeilles-en-Parisis ta historia oznacza finał przygody z wynajmowaniem. Zamiast myśleć o kolejnych lokatorach, planują gruntowny remont i sprzedaż mieszkania. Stracony został nie tylko czas, ale także sporo pieniędzy – zarówno przez dewastację, jak i przez okres, w którym nie mogli swobodnie dysponować nieruchomością.
W przypadku lokali wynajmowanych w ramach programów społecznych napięcie pomiędzy trzema stronami jest niemal wpisane w system: z jednej strony są potrzebujące rodziny, z drugiej organizacje dysponujące ściśle ograniczonym budżetem, a z trzeciej prywatni właściciele, dla których mieszkanie jest realnym majątkiem i inwestycją.
Czego obawiają się właściciele mieszkań
Historia spod Paryża dobrze pokazuje, jakie ryzyka widzą prywatni właściciele, gdy decydują się na wynajem – niezależnie od kraju. Najczęstsze obawy to:
- zaległości w opłacaniu czynszu i rachunków,
- poważne zniszczenia w mieszkaniu, wykraczające poza normalne zużycie,
- długie i kosztowne postępowania o eksmisję,
- utrata kontroli nad stanem lokalu przy pośrednim najmie przez organizacje,
- nieprzewidywalne koszty remontu po wyprowadzce problematycznych lokatorów.
Mietnomaden i niemieckie doświadczenia z trudnymi lokatorami
Sprawa z Francji od razu skojarzono w tamtejszych i niemieckich mediach z dobrze znanym za Odrą zjawiskiem tzw. „Mietnomaden” – lokatorów, którzy zalegają z czynszem, niszczą mieszkania i zwlekają z wyprowadzką, wykorzystując zawiłości prawa.
Niemieckie związki właścicieli i towarzystwa ubezpieczeniowe od lat przypominają, z jakich narzędzi mogą korzystać wynajmujący. Lista środków obejmuje m.in.:
| Środek prawny | Cel |
|---|---|
| Pisemne upomnienie | Udokumentowanie problemu i danie szansy na poprawę |
| Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym | Zakończenie stosunku najmu w przypadku poważnych naruszeń |
| Zawiadomienie o podejrzeniu oszustwa przy najmie | Reakcja na celowe wprowadzenie w błąd właściciela |
| Powództwo o eksmisję | Uzyskanie sądowego nakazu opróżnienia lokalu |
| Przymusowa eksmisja | Faktyczne przejęcie lokalu przez komornika |
W Niemczech działają też wyspecjalizowane stowarzyszenia, które oferują właścicielom poradę prawną i wsparcie w kontaktach z problematycznymi najemcami. Ubezpieczyciele z kolei promują polisy obejmujące zaległy czynsz lub szkody dokonane przez lokatorów.
Napięcie pomiędzy misją społeczną a prawami właścicieli
Przykład małżeństwa z Cormeilles-en-Parisis jest wygodnym, choć bolesnym studium przypadku: z jednej strony mamy dobry zamiar – udostępnienie mieszkania programowi wspierającemu rodziny o niskich dochodach. Z drugiej, realne szkody finansowe po stronie prywatnych właścicieli i bardzo trudną drogę do odzyskania kontroli nad lokalem.
Takie historie często zniechęcają kolejnych inwestorów do współpracy z programami społecznymi. Jeśli zaufanie prywatnych właścicieli spada, cierpią na tym właśnie osoby o najniższych dochodach, które najtrudniej jest zakwaterować na otwartym rynku najmu.
Dlaczego regularne wietrzenie ma znaczenie większe, niż się wydaje
Na pierwszy rzut oka dwa lata bez otwierania okien mogą brzmieć jak skrajna anegdota, w praktyce to realny problem zdrowotny i techniczny. Bez wymiany powietrza rośnie wilgotność, przyspiesza rozwój pleśni i grzybów, zaczynają się naruszenia tynków oraz elementów wyposażenia. W skrajnych przypadkach uszkodzeniu mogą ulec także instalacje i konstrukcja ścian.
Eksperci od zarządzania najmem od lat powtarzają, że odpowiednie użytkowanie mieszkania jest równie ważne jak terminowa płatność czynszu. W wielu krajach w umowach najmu przemyca się zapisy dotyczące obowiązku wietrzenia i ogrzewania mieszkania zimą. Ich naruszenie bywa podstawą do roszczeń, gdy pojawiają się grzyb i zniszczenia wynikające z niewłaściwej eksploatacji.
Właściciele, którzy zdecydowali się powierzyć mieszkanie organizacji prowadzącej program, liczyli na to, że ten nadzór zostanie zapewniony zewnętrznie. Spór o to, gdzie kończy się odpowiedzialność najemcy, a zaczyna odpowiedzialność pośrednika, będzie w podobnych sprawach pojawiać się coraz częściej – również tam, gdzie system wsparcia mieszkaniowego rozwija się dynamicznie.
