Kobieta która przez 5 lat prowadziła wynajem krótkoterminowy na Airbnb w Krakowie opisuje dlaczego ostatecznie zrezygnowała i ile naprawdę zarabia się po odliczeniu wszystkich kosztów

W sobotni poranek na krakowskim Kazimierzu ulice dopiero się budzą, ale w jednym z mieszkań na trzecim piętrze dzień trwa już w najlepsze.

Słychać odkurzacz, szuranie wiadrem po kafelkach i charakterystyczne piknięcie pralki kończącej szybki program. W kuchni na blacie leżą trzy paragoniki z Biedronki, miniaturowe mydełka z hurtowni i wydrukowany harmonogram przyjazdów. Gospodyni tego wszystkiego – Kasia, 36-latka, była hostka Airbnb – parzy kawę i z lekkim rozbawieniem patrzy na swoje dawne królestwo. Przez pięć lat to mieszkanie było jej drugim etatem, często ważniejszym niż ten „prawdziwy” w korporacji. Dziś jest już po drugiej stronie. Zrezygnowała. I pierwszy raz mówi wprost, ile naprawdę zostaje w kieszeni, kiedy zdejmiemy instagramowy filtr z „pastywnego dochodu z wynajmu”. Bo rachunek, który pokazuje, nie jest wygodny.

Od marzenia o „pasuwnym dochodzie” do zmęczenia kluczem w dłoni

Kasia weszła w Airbnb w 2018 roku, jak wielu – z błyskiem w oku i wrażeniem, że właśnie wchodzi w świat nowoczesnego, lekkiego biznesu. Kraków pękał w szwach od turystów, noclegi znikały jak świeże bułki, a ona miała odziedziczone po babci dwupokojowe mieszkanie blisko Starego Miasta. Excel był bezlitosny, ale brzmiał jak obietnica: 18–20 nocy wynajmu w miesiącu, średnio 260–300 zł za dobę, czyli teoretycznie nawet 5–6 tysięcy zł przychodu. Brzmiało jak pół etatu dyrektora. W praktyce okazało się, że ten „pół etatu” rozciąga się na wszystkie wieczory i weekendy.

Pierwszy sezon był jak miodowy miesiąc. Pierwsi goście z Francji zostawili liścik z podziękowaniem i butelkę wina. Amerykańscy studenci nagrali filmik na TikToka, zachwycając się widokiem z okna. Profil Kasi w aplikacji rósł jak na drożdżach – pięć gwiazdek goniło pięć gwiazdek, a algorytm promował ją na samej górze wyników. W lipcu 2019 roku miała zajętych 29 nocy na 31 możliwych i przychód przekraczający 7 tysięcy zł brutto. Była przekonana, że właśnie odkryła żyłę złota. Po cichu zastanawiała się, czy nie rzucić etatu i nie kupić na kredyt kolejnego mieszkania.

A potem zaczęła się zwykła, nieinstagramowa codzienność: rozbite kieliszki, ręczniki do wyrzucenia, zgubione klucze, nagłe odwołania, prośby o wcześniejsze zameldowanie i późniejsze wymeldowanie. Gdzieś między trzecią a czterdziestą zmianą pościeli Kasia zdała sobie sprawę, że przeliczała wszystko w złotówkach, ale nie przeliczyła w ogóle swojego czasu. Tego, że „pasuwny dochód” oznacza codzienny kontakt z ludźmi po długiej podróży, czasem w kiepskim humorze. Że mieszkanie trzeba nie tylko wynająć, ale też prowadzić jak małą firmę: faktury, podatki, zgłoszenia, regulaminy. Nagle zyska przestały wyglądać tak różowo.

Ile naprawdę zostaje po wszystkich „drobnych” kosztach

Najczęściej padające pytanie, które Kasia słyszy od znajomych, brzmi: „No dobra, ale ile ci realnie zostawało?” Odpowiada bez kombinowania: w dobrym sezonie, przed pandemią, przychód z jednego mieszkania wynosił u niej średnio 5,5–6 tysięcy zł miesięcznie. Brzmi wciąż atrakcyjnie. Tylko że od tego trzeba odjąć prowizję Airbnb (zazwyczaj ok. 15%), koszty sprzątania, środki czystości, rachunki za media, internet, podatek ryczałtowy, a do tego amortyzację wyposażenia. Kiedy zaczęła to spisywać, wyszła średnia: około 2200–2600 zł „na czysto”. Miesiąc w miesiąc. W sezonie zimowym – znacznie mniej.

Jeden z jej najbardziej udanych miesięcy świetnie pokazuje, jak rozjeżdża się obraz z rzeczywistością. Sierpień, pełne obłożenie, 28 nocy, przychód brutto 7 200 zł. Prowizja platformy: około 1000 zł. Sprzątanie – nawet jeśli część robiła sama, płaciła pomocnicy za dni, kiedy nie mogła: średnio 800 zł. Rachunki za prąd, wodę, gaz, internet, fundusz remontowy w spółdzielni – kolejne 900 zł. Co miesiąc dokupowane ręczniki, pościel, kapsułki do prania, papier toaletowy, mydła, kawa, herbata – 400–500 zł. Podatek – ok. 500–600 zł. W kieszeni zostawało coś w okolicach 3 tys. zł. Tyle że sierpień jest tylko raz w roku.

Najbardziej bolesne było zrozumienie, że wiele kosztów nie widać na pierwszy rzut oka. Co kilka miesięcy trzeba było wymienić czajnik, naprawić drzwi od szafy, uzupełnić talerze, bo coś się stłukło. Co jakiś czas pojawiał się większy wydatek: pralka, bojler, malowanie ścian po „imprezowych” gościach. Kasia zaczęła wreszcie wpisywać te wydatki do arkusza i rozkładać na rok. Nagle te piękne 2500 zł zysku w skali miesiąca kurczyło się do 1500–1800 zł realnego zarobku. A mówimy tu o jednym z najbardziej turystycznych miast w Polsce. *Wszyscy znamy ten moment, kiedy patrzysz na swój super pomysł na biznes i nagle widzisz, że to po prostu druga praca za średnią krajową.*

Dlaczego w końcu powiedziała „dość” i sprzedała mieszkanie

Moment przełomowy przyszedł nie przez jednego trudnego gościa, tylko przez cichy, długotrwały stres. Kasia opowiada, że po trzech latach łapała się na tym, że nie umie pojechać na weekend za miasto bez nerwowego sprawdzania aplikacji. Była niby na Mazurach, ale mentalnie wciąż w Krakowie, bo ktoś właśnie pisał, że „nie działa pilot do telewizora” albo „gdzie wyrzucić szkło”. Powiedzmy sobie szczerze: nikt nie robi tego codziennie z uśmiechem na twarzy. Z czasem każde „ding” powiadomienia kojarzyło jej się bardziej z obowiązkiem niż z pieniędzmi.

Do tego doszły zmiany regulacyjne i atmosfera wokół krótkoterminowego wynajmu. Głośne dyskusje o „apartamentach zamiast mieszkań dla mieszkańców”, rosnąca niechęć sąsiadów, kolejne zapowiedzi zaostrzenia przepisów. Gdy w pandemii ruch turystyczny załamał się z dnia na dzień, Airbnb z kury znoszącej złote jajka zmieniło się w kosztowne hobby. Puste miesiące, w których przychód wynosił zero, a rachunki i czynsz trzeba było płacić tak samo jak wcześniej, przyniosły brutalne otrzeźwienie. Wtedy pierwszy raz pomyślała o klasycznym najmie długoterminowym albo o sprzedaży.

Ostateczna decyzja przyszła, gdy policzyła alternatywę. Kredyt, który wzięła kilka lat wcześniej na delikatny remont i doposażenie, można było spłacić w dużej części ze sprzedaży mieszkania. Zamiast 1700–2000 zł miesięcznie zysku okupionego dostępnością „24/7”, mogła zainwestować środki pasywnie i mieć podobny, a z czasem wyższy zwrot, nie martwiąc się o zgubione klucze w środku nocy. Zdecydowała się sprzedać. Nie było w tym romantyzmu, była arkuszowa kalkulacja i zmęczenie. I jedno zdanie, które powtarza teraz innym: „Pieniądze z Airbnb są prawdziwe, ale ich cena też jest bardzo prawdziwa”.

Jak policzyć, czy Airbnb naprawdę się opłaca (zanim w to wejdziesz)

Kasia dziś mówi jasno: gdyby miała zaczynać od nowa, zaczęłaby nie od malowania ścian i kupowania designerskich lamp, ale od kartki papieru i bardzo chłodnego Excela. Najprostsza metoda? Najpierw założyć pesymistyczny scenariusz obłożenia: w Krakowie poza ścisłym centrum przyjmij 50–60% rocznie, nie więcej. Potem sprawdź realne ceny w okolicy, nie te z ogłoszeń „od”, tylko te, po których faktycznie schodzą rezerwacje. Z tego policz przychód, a następnie odejmij absolutnie wszystko, w tym swoją godzinę pracy wycenioną choćby na 30 zł.

Druga część to uczciwe spojrzenie na swoją dyspozycyjność. Jeśli pracujesz na etacie i masz rodzinę, ważne jest pytanie nie „czy dam radę?”, tylko „co będę musiał poświęcić?”. Przy każdym wynajmie krótkoterminowym dochodzi logistyka: przekazanie kluczy lub systemy bezkluczowe, sprzątanie albo koordynacja ekipy, pranie i prasowanie, drobne zakupy, reagowanie na wiadomości. Nawet jeżeli zlecisz większość usług zewnętrznie, płacisz za to częścią marży. Airbnb ma sens głównie wtedy, gdy traktujesz je jak normalną działalność gospodarczą, a nie romantyczny projekt „na boku”.

Jest jeszcze trzeci element, o którym rzadko się mówi: twoja tolerancja na chaos. Goście będą głośniejsi, niż obiecywali. Zdarzy się, że ktoś odwoła rezerwację w ostatniej chwili albo przyjedzie o drugiej w nocy. Zdarzą się skargi sąsiadów, uszkodzona ściana, zgubione piloty, niedokręcony kran. Jeśli twoja psychika reaguje na takie rzeczy silnym stresem, wpisz to w „koszt” już na starcie. Airbnb nie jest dla tych, którzy lubią mieć wszystko idealnie przewidywalne. To raczej jazda miejska w godzinach szczytu niż spokojna trasa ekspresówką.

Pułapki, o których mówią dopiero byli gospodarze

Największa pułapka to opowieść o „mieszkaniu, które samo na siebie zarabia”. Mieszkanie niczego nie robi samo. To ty wstajesz wcześniej, żeby zdążyć ze sprzątaniem. To ty odbierasz telefon w niedzielę o 22:30, gdy okazuje się, że „drzwi się nie otwierają”, bo gość nie doczytał instrukcji. To ty kupujesz nową kołdrę, bo ktoś wylał na nią wino. Jeżeli z zewnątrz patrzysz na to jak na czysty cashflow, szybko wpadniesz w dysonans. Bo ten cashflow ma twarz każdej twojej bezsennej nocy i każdego odwołanego spotkania ze znajomymi.

Druga pułapka to niedoszacowanie roli sąsiadów i wspólnoty mieszkaniowej. W kamienicy Kasi początkowo wszyscy byli raczej obojętni. Z czasem pojawiły się skargi: na hałas, na walizki tłukące po schodach, na ludzi palących na klatce. Kiedy wspólnota zaczęła poważnie rozważać wpisanie do regulaminu zakazu najmu krótkoterminowego, dotarło do niej, jak bardzo jest zależna od nastroju kilku osób w budynku. Airbnb nie dzieje się w próżni. Dzieje się w realnej tkance miasta, gdzie obok turystów żyją normalni ludzie chodzący do pracy o 7 rano.

Trzecia, najcichsza pułapka, to własne ambicje. Platformy premiują nadzwyczajnych gospodarzy, szybką odpowiedź, idealne zdjęcia, wysokie oceny. Łatwo wejść w tryb wiecznej perfekcji: odpowiadania w kilka minut, spełniania każdej prośby, drobnych prezentów na powitanie. Na początku to frajda. Po dwóch latach staje się standardem, który cię wykańcza. Jak mówi Kasia:

„Na początku cieszyło mnie każde pięć gwiazdek. Pod koniec miałam wrażenie, że pracuję tylko po to, żeby jakiś nieznajomy z Niemiec nie dał mi czterech. Wtedy zrozumiałam, że to już nie jest zdrowa relacja z moim własnym mieszkaniem.”

Jej lista „gdybym miała zacząć jeszcze raz” wygląda tak:

• Najpierw policzyłabym trzy scenariusze: super sezon, średni sezon, kryzys turystyczny.
• Od razu wynajęłabym firmę do sprzątania, zamiast mówić „jakoś to ogarnę po pracy”.
• Wybrałabym tylko jedno, maksymalnie dwa kanały rezerwacji, żeby nie żyć w pięciu aplikacjach naraz.
• Od pierwszego miesiąca odkładałabym min. 15% przychodu na większe naprawy i przestoje.
• I, co najważniejsze, określiłabym z góry moment wyjścia: kiedy sprzedać, kiedy przejść na najem długoterminowy.

Co zostaje po pięciu latach z Airbnb, kiedy gaśnie ekran telefonu

Kiedy Kasia opowiada swoją historię, w jej głosie nie ma żalu. Raczej coś w rodzaju zmęczonej satysfakcji człowieka, który przeszedł długą trasę w niewygodnych butach i wie już, że następnym razem wybierze inne. Sprzedaż mieszkania dała jej nie tylko kapitał, lecz także poczucie, że odzyskała czas. Nagle weekend jest znów weekendem, a wyjazd na urlop nie wymaga koordynacji trzech kalendarzy i czterech sprzątań. Zamiast patrzeć na miasto oczami gospodarza – licząc, ile jeszcze do końca sezonu – znów może być zwykłą mieszkanką Krakowa.

Ta historia nie jest manifestem przeciwko Airbnb. Są ludzie, którzy świetnie odnajdują się w roli gospodarzy i budują na tym solidny, przemyślany biznes. Kasia po prostu zdejmuje filtr z opowieści o „łatwych pieniądzach” i pokazuje, jak wygląda pełny rachunek: z kosztami finansowymi, emocjonalnymi i relacyjnymi. To trochę jak z własną kawiarnią – z zewnątrz dużo drewna i ciepłe światło, w środku tony logistyki. Pytanie, które zostawia czytelnikom, jest proste: jeśli odetniesz marketingowe slogany i zostaniesz sam na sam z arkuszem kalkulacyjnym oraz swoim kalendarzem, czy ten biznes nadal wygląda tak kusząco?

Może da się z tej historii wyciągnąć coś jeszcze. Zanim wrzucimy hasło „dochód pasywny” do wyszukiwarki i zaczniemy planować zakup mieszkania „pod turystów”, warto usiąść i zapytać siebie: czy ja chcę być w gotowości dla obcych ludzi niemal każdego dnia roku. Czy jestem gotów wymienić część spokoju na obietnicę wyższego zysku. I czy za pięć lat chcę mówić o tym tak jak Kasia – z ulgą, że to już za mną, czy z dumą, że to rozwinąłem. Odpowiedź na te pytania nie przychodzi z reklamy ani z poradnika inwestora. Rodzi się gdzieś między pierwszą rozbitą szklanką a pierwszą spokojnie przespaną nocą, gdy powiadomienia milczą.

FAQ:

• Pytanie 1 Czy w Krakowie w 2024 r. da się jeszcze sensownie zarabiać na Airbnb?Tak, ale nie jest to już „dziki zachód” sprzed kilku lat. Konkurencja jest większa, goście bardziej wymagający, a koszty wyższe. Zarobek rzędu 1500–2500 zł miesięcznie z jednego mieszkania po pełnym rozliczeniu jest realistyczny, lecz wymaga sporo pracy.
• Pytanie 2 Co najbardziej zjada zysk przy wynajmie krótkoterminowym?Łączny koszt „drobiazgów”: sprzątanie, pranie, środki czystości, zużycie wyposażenia i media. Do tego prowizja platformy oraz podatek. Wiele osób nie liczy też własnej pracy, a to potrafi zupełnie zmienić obraz rentowności.
• Pytanie 3 Czy lepiej wybrać najem krótkoterminowy czy długoterminowy?Jeżeli zależy ci na stabilności i spokoju, długoterminowy najem bywa lepszy. Krótkoterminowy może dać wyższy przychód, ale kosztem czasu, elastyczności i nerwów. Decyzja zależy od twojego charakteru, lokalizacji mieszkania i oczekiwanego poziomu zaangażowania.
• Pytanie 4 Jak zacząć, jeśli mimo wszystko chcę spróbować Airbnb?Zacznij od chłodnej kalkulacji: policz minimalne przychody, maksymalne koszty i trzy scenariusze obłożenia. Porozmawiaj ze wspólnotą lub spółdzielnią, sprawdź lokalne przepisy. Ustal, co zlecasz zewnętrznie (sprzątanie, przekazanie kluczy), i od razu wpisz to w budżet.
• Pytanie 5 Kiedy warto zrezygnować z najmu krótkoterminowego?Gdy zauważasz, że stale żyjesz „pod gości”, twoje relacje z sąsiadami się psują, a średni zysk po pełnym rozliczeniu nie rekompensuje stresu i czasu. To moment, żeby na spokojnie policzyć alternatywy: najem długoterminowy, sprzedaż mieszkania albo zmiana modelu działania.